IVA en las transmisiones inmobiliarias en Mallorca: primera y segunda entrega
En el sector promotor de Mallorca, la primera entrega de edificaciones (viviendas y locales nuevos vendidos por el promotor) está sujeta a IVA al tipo reducido del 10% para viviendas (4% para vivienda de protección oficial) y al tipo general del 21% para locales, naves y plazas de garaje que se vendan con independencia de la vivienda. La segunda y posteriores transmisiones de edificaciones (ventas entre particulares o entre empresas de inmuebles usados) están exentas de IVA y sujetas al ITP. Si el vendedor y el comprador son empresarios y el comprador puede deducirse el IVA, pueden renunciar conjuntamente a la exención y sujetar la operación a IVA, lo que puede ser ventajoso en determinadas circunstancias.
Existencias inmobiliarias en el IS del promotor
Las viviendas y locales en construcción o terminados que el promotor mantiene en cartera para la venta figuran como existencias en el balance y no se amortizan (a diferencia de los inmuebles de inmovilizado). Los gastos financieros del crédito promotor, los gastos de construcción y los costes de comercialización se capitalizan como mayor valor de las existencias hasta la venta, momento en que el margen (precio de venta menos coste de las existencias) se integra en la base imponible del IS. La AEAT comprueba especialmente que la valoración de las existencias inmobiliarias es correcta y que no se imputan a coste activos que deberían ir a gasto directo.
Plusvalías por venta de suelo en Mallorca
Las ganancias obtenidas por la venta de suelo urbanizable en Mallorca tributan en el IS al 25% como parte de la base imponible ordinaria, sin las ventajas que tiene la transmisión de participaciones en entidades (exención del 95%). Cuando el propietario del suelo es una persona física, la ganancia tributa en el IRPF como ganancia patrimonial en la base del ahorro (19-30%). La permuta de suelo por obra futura —muy frecuente en Mallorca entre propietarios de suelo y promotores— tiene un tratamiento fiscal específico: la ganancia para el propietario del suelo se imputa en el momento de la firma del contrato de permuta (salvo que se establezca el cobro por obra futura diferida), y el coste del suelo para el promotor es el valor de mercado de las viviendas o locales que entrega. En LRB Tax & Legal, especialistas en fiscalidad del sector promotor en Baleares, asesoramos sobre la correcta tributación de todas las operaciones del ciclo promotor. Cuando la AEAT cuestiona el valor del suelo o de las existencias inmobiliarias, nuestros peritos judiciales tributarios emiten los informes de valoración que sostienen la defensa. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.
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