El alquiler turístico de viviendas vacacionales es uno de los negocios más extendidos y más fiscalizados de Baleares. La combinación de una fuerte demanda, la comercialización a través de plataformas y una normativa turística autonómica restrictiva convierte la tributación de estas actividades en un terreno donde los errores se pagan caros. Conviene distinguir desde el principio si estamos ante un simple arrendamiento o ante una verdadera actividad económica con prestación de servicios de hospedaje.

IRPF o Impuesto sobre Sociedades: cómo se tributa

Cuando la vivienda se explota a través de una persona física, los rendimientos suelen tributar en el IRPF, ya sea como rendimientos del capital inmobiliario o como rendimientos de actividad económica si concurren medios y organización. Si la explotación se canaliza mediante una sociedad, entra en juego el Impuesto sobre Sociedades. La elección de la estructura no es neutral: afecta a los tipos, a la deducibilidad de gastos y a la fiscalidad de la futura transmisión del inmueble.

• Arrendamiento sin servicios: normalmente rendimiento del capital inmobiliario en IRPF.
• Explotación con servicios propios de la industria hotelera: actividad económica y, en su caso, sujeción a IVA.
• Estructura societaria: análisis de operaciones vinculadas cuando el inmueble pertenece al socio.

IVA: la clave está en los servicios de hospedaje

El arrendamiento de vivienda para uso turístico está, con carácter general, exento de IVA, salvo que se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera (limpieza durante la estancia, cambio de ropa, restauración, recepción permanente, etc.). En ese caso la operación pasa a estar sujeta y no exenta, tributando al tipo reducido aplicable al alojamiento. Determinar dónde queda la frontera es esencial y depende del alcance real de los servicios prestados.

Impuesto sobre Estancias Turísticas (ecotasa)

La explotación de viviendas vacacionales queda sujeta al Impuesto sobre Estancias Turísticas de las Illes Balears (la conocida ecotasa), del que el establecimiento o el comercializador actúa habitualmente como sustituto del contribuyente. Ello implica repercutir, declarar e ingresar el tributo, con las correspondientes obligaciones registrales y de gestión ante la ATIB.

Comercialización por plataformas y cruce de información

Las plataformas de comercialización están sujetas a obligaciones de información que permiten a la Administración cruzar ingresos declarados con reservas reales. Este cruce es hoy uno de los principales orígenes de comprobaciones en el sector. Declarar correctamente todos los ingresos y conservar la documentación es la mejor prevención.

Normativa turística balear y sus efectos fiscales

La normativa turística de Baleares limita la comercialización de plazas y exige licencias y placas de habilitación. Operar sin la habilitación adecuada, además de las sanciones administrativas propias, agrava el riesgo en el ámbito tributario, porque debilita la posición del contribuyente ante cualquier regularización.

Cómo te ayudamos

• Asesoramiento fiscal recurrente para propietarios y gestores de viviendas vacacionales.
• Inspección y comprobación tributaria ante la AEAT y la ATIB.
• Informes jurídicos sobre calificación de la actividad e IVA.
• Informes periciales para procedimientos tributarios.
• Abogados de empresas para estructuras de explotación societaria.
• Guías relacionadas: Impuesto sobre Estancias Turísticas y restauración y hostelería.