Baleares es un destino preferente de inversión inmobiliaria extranjera. El Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) grava las rentas obtenidas en territorio español por personas y entidades sin residencia fiscal en España. Su aplicación depende de un factor esencial: si el inversor actúa con o sin establecimiento permanente. Sobre esa distinción pivotan el tipo de gravamen, la base y las obligaciones formales.

Rentas inmobiliarias de no residentes

El no residente que posee un inmueble en las islas tributa de forma distinta según lo use:

• Inmueble arrendado: tributa por los rendimientos del alquiler. Los residentes en la UE/EEE pueden deducir determinados gastos; los residentes en terceros países tributan, con carácter general, sobre los ingresos brutos.
• Inmueble a disposición del propietario: se imputa una renta inmobiliaria calculada sobre el valor catastral, aunque no se obtenga alquiler.
• Alquiler turístico: exige analizar si la actividad, por su organización y servicios, constituye actividad económica y puede llegar a generar un establecimiento permanente.

Ganancias en la venta y retención del 3%

La transmisión de un inmueble situado en Baleares por un no residente genera una ganancia patrimonial sujeta a IRNR. Para asegurar el cobro, la norma impone al comprador la obligación de retener e ingresar el 3% del precio mediante el modelo 211, cantidad que el vendedor deduce después en su autoliquidación de la ganancia (modelo 210). Si la retención supera la cuota, cabe solicitar la devolución del exceso; si el 3% no cubre la deuda, el vendedor debe ingresar la diferencia. Una planificación adecuada de la fecha, el valor de adquisición y los gastos deducibles resulta decisiva.

Actuación con o sin establecimiento permanente

La forma de tributar cambia radicalmente según exista o no EP:

• Sin establecimiento permanente: se tributa operación por operación, sin compensar entre sí las distintas rentas, aplicando los tipos del IRNR.
• Con establecimiento permanente: se determina una base con reglas próximas al Impuesto sobre Sociedades, permitiendo deducir gastos afectos y compensar resultados dentro del EP.

Un volumen relevante de actividad, empleados o un local de gestión de los alquileres pueden hacer que la Administración aprecie un EP donde el inversor creía no tenerlo, con efectos retroactivos.

Convenios de doble imposición

El convenio entre España y el país de residencia del inversor determina qué Estado grava cada renta y cómo se elimina la doble imposición. En rentas inmobiliarias la potestad suele corresponder al Estado donde se sitúa el inmueble —España—, pero el convenio condiciona las ganancias, los dividendos de sociedades tenedoras y la tributación final en el país de residencia. Aplicar mal el convenio, o no acreditar la residencia con certificado, provoca dobles tributaciones evitables.

Gravamen especial sobre inmuebles de entidades no residentes

Cuando el inmueble balear se posee a través de una entidad no residente, hay que valorar el gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes, que puede recaer sobre determinadas sociedades —especialmente las radicadas en territorios sin intercambio efectivo de información— salvo que acrediten la identidad de sus titulares y el origen de la inversión. Estructurar la tenencia sin analizar este gravamen y la transparencia exigida es un error recurrente.

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