El mercado hotelero balear es uno de los más activos de Europa, y cada operación de compraventa mueve un patrimonio considerable. Antes de firmar, el comprador necesita saber qué está adquiriendo realmente: junto al inmueble y al negocio, puede heredar contingencias fiscales capaces de erosionar la rentabilidad de la inversión. La due diligence fiscal es el análisis que permite comprar con conocimiento y con garantías.

Qué es la due diligence fiscal

Es la revisión sistemática de la situación tributaria de la empresa o del activo que se adquiere. Su objetivo es identificar riesgos y contingencias, cuantificarlos y trasladarlos a la negociación del precio, de las garantías y de la estructura de la operación. En el sector hotelero, el análisis abarca varios ejercicios no prescritos y todos los tributos relevantes.

• Revisión del Impuesto sobre Sociedades y de las bases imponibles negativas.
• Situación del IVA: prorrata, deducciones y regularización de inversiones.
• Cumplimiento en IRNR, retenciones y operaciones vinculadas del grupo.
• Tributos locales: IBI, tasas y situación catastral del inmueble.

Contingencias típicas en el sector hotelero

La casuística balear presenta riesgos recurrentes que la due diligence debe aflorar:

• Deducciones de IVA en reformas pendientes de regularización.
• Operaciones vinculadas intragrupo sin documentar (cánones, management fees).
• Inmuebles no correctamente afectos o discrepancias catastrales.
• Actas o comprobaciones en curso y expedientes abiertos.

IVA e ITP en la operación

La tributación indirecta de la compraventa depende de su estructura. La transmisión puede quedar sujeta a IVA o a ITP, y la transmisión de una unidad económica autónoma (un negocio en funcionamiento) tiene un tratamiento propio en el IVA. Determinar correctamente el gravamen aplicable evita costes indirectos muy elevados y controversias posteriores con la Administración autonómica.

• Sujeción a IVA frente a ITP según el objeto de la transmisión.
• Transmisión de unidad económica autónoma y sus efectos.
• Impacto del AJD en la escritura y en las garantías.

Subrogación de deudas y responsabilidad tributaria

La compra de participaciones (share deal) implica adquirir la sociedad con toda su historia fiscal, mientras que la compra de activos (asset deal) acota el perímetro pero puede activar supuestos de responsabilidad por sucesión de actividad. En ambos casos existen mecanismos de responsabilidad tributaria que pueden alcanzar al adquirente, por lo que la elección de la estructura es una decisión fiscal de primer orden.

Garantías y estructuración de la compra

• Traslado de las contingencias al precio y a las manifestaciones y garantías del contrato.
• Retenciones de precio, depósitos en garantía y cláusulas de indemnidad.
• Elección entre share deal y asset deal según el perfil de riesgo.
• Solicitud de certificados de estar al corriente y limitación de responsabilidad.

Cómo te ayudamos

• Asesoramiento fiscal y tributario en toda la operación de compraventa hotelera.
• Inspección y comprobación tributaria: gestión de contingencias y expedientes heredados.
• Consultas e informes jurídicos sobre IVA/ITP y responsabilidad tributaria.
• Informes periciales de valoración y de cuantificación de contingencias.
• Abogados tributarios para empresas en Mallorca y Madrid.
• Guías hermanas: reestructuraciones y holding e IBI y fiscalidad inmobiliaria.