El mercado inmobiliario de Mallorca atrae a compradores de muy distintos orígenes: residentes en la isla, propietarios que viven en otros países y clientes extranjeros que adquieren una vivienda o la venden tras años de tenencia. Para una agencia de intermediación o una promotora con sede en Baleares, esa diversidad añade preguntas fiscales a cada operación. La fiscalidad de las inmobiliarias combina tres frentes que Hacienda cruza con facilidad: el IVA y los impuestos directos de las comisiones y las ventas, la prevención del blanqueo de capitales y las obligaciones de facturación y registro. Este artículo los repasa desde la realidad de un operador balear.
Clientes de varios países, importes altos y mucho rastro documental
Cada compraventa deja rastro: la escritura notarial, el Registro de la Propiedad, el Catastro y los índices de operaciones que el notario comunica a la Administración. A ese cruce de datos se suman el modelo 347 y los controles sobre los medios de pago. Por eso la Agencia Tributaria detecta con rapidez una comisión no facturada, un anticipo no declarado o una venta cuyo precio no encaja con el valor de mercado. Conviene además distinguir dos modelos de negocio, porque tributan de forma distinta: la agencia de intermediación presta un servicio y cobra una comisión, mientras que la promotora o la empresa de compraventa transmite inmuebles propios y obtiene un margen. Mezclarlos, algo frecuente en grupos pequeños, es una de las primeras fuentes de errores.
IVA en las comisiones de intermediación
La comisión que una agencia cobra por mediar en la venta o el alquiler de un inmueble es una prestación de servicios sujeta a IVA al tipo general del 21 %. El hecho de que la compraventa subyacente pueda estar exenta no contagia la exención a la comisión: son operaciones distintas y la del intermediario tributa de forma autónoma. Los puntos que más se revisan son estos:
- Devengo: el IVA se devenga cuando se presta el servicio, pero los pagos anticipados, como una señal de la comisión, devengan por el importe percibido (artículo 75 de la Ley del IVA).
- Repercusión: la factura debe emitirse a quien contrata la mediación, sea comprador, vendedor o ambos, y reflejar la cuota por separado.
- Cliente extranjero: si el destinatario es un empresario no establecido en España, las reglas de localización del servicio (artículo 69) pueden excluir la sujeción en territorio español, por lo que hay que documentar la condición del cliente.
- Comisiones compartidas: cuando intervienen varias agencias, cada una factura su parte; repartir el cobro sin facturar es un clásico de las actas de inspección.
Si además la inmobiliaria vende inmuebles propios, la delimitación entre IVA y ITP exige analizar si la entrega es primera o segunda transmisión y si cabe renunciar a la exención. En el Impuesto sobre Sociedades, la comisión se imputa en el ejercicio en que se devenga, con independencia de cuándo se cobre; si el intermediario es persona física, son rendimientos de actividades económicas en el IRPF. El desfase entre la firma de la escritura y el cobro de la comisión es una fuente habitual de ingresos imputados en el ejercicio equivocado.
Prevención de blanqueo: cuándo la agencia es sujeto obligado
La Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales incluye entre los sujetos obligados a los promotores inmobiliarios y a quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles (artículo 2.1). Para los arrendamientos, el precepto fija umbrales de renta, de modo que no toda intermediación en alquileres entra en su ámbito. En una agencia con clientela internacional, la identificación del cliente y del titular real y el conocimiento del origen de los fondos adquieren especial relevancia.
Ser sujeto obligado implica un paquete de deberes: identificar al cliente, conocer el propósito de la operación, aplicar medidas reforzadas si el riesgo lo exige, analizar las operaciones inusuales, comunicar al SEPBLAC los indicios de blanqueo, conservar la documentación, aprobar procedimientos internos y formar al personal. Una agencia que nunca ha documentado estas políticas está expuesta a sanciones administrativas que pueden ser muy elevadas, con independencia de que exista o no un delito de fondo.
Efectivo, arras y depósitos
La Ley 11/2021 redujo el límite general de pagos en efectivo de 2.500 a 1.000 euros, y a 10.000 euros para las personas físicas con domicilio fiscal fuera de España que no actúen como empresarios o profesionales. La limitación se aplica cuando alguna de las partes es empresario o profesional, de modo que una comisión o una señal abonadas en metálico por encima del límite constituyen una infracción. Responden tanto quien paga como quien cobra, y la sanción alcanza el 25 % de la cuantía pagada. Las arras y los depósitos exigen distinguir su naturaleza:
| Concepto | Punto de atención fiscal |
|---|---|
| Arras penitenciales | Analizar si son anticipo del precio y si devengan IVA en el momento del cobro |
| Arras confirmatorias | Pago anticipado: el IVA se devenga por el importe percibido (art. 75 LIVA) |
| Depósito fiduciario | No es ingreso propio; debe estar separado de la tesorería de la agencia |
| Comisión cobrada en efectivo | Límite de 1.000 euros y riesgo de sanción |
El error más grave es mezclar los depósitos de clientes con la caja de la agencia: la Administración puede considerarlos ingresos no declarados y, además, supone un riesgo evidente de apropiación indebida. Los pagos deben canalizarse por cuenta bancaria y quedar identificados en la escritura.
Compra y venta de inmuebles: existencias o inmovilizado
La clasificación contable de un inmueble condiciona su tratamiento fiscal. Si la sociedad lo adquiere para venderlo en el curso de su actividad, es existencia: no se amortiza, la venta es un ingreso de explotación y el deterioro puede ser deducible. Si lo destina a uso propio o a alquiler, es inmovilizado o inversión inmobiliaria: se amortiza y el deterioro del inmovilizado no es deducible conforme al artículo 13.2 de la Ley 27/2014. Una compraventa habitual de inmuebles reclasificada por Hacienda como actividad empresarial puede arrastrar IVA no repercutido, un impuesto de sociedades más alto y recargos, por lo que conviene documentar desde el primer día la intención de reventa y la contabilización coherente.
Verifactu: calendario vigente y cautela
El Real Decreto-ley 15/2025 fijó el 1 de enero de 2027 para los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto de obligados. El Ministerio de Hacienda comunicó el 5 de octubre de 2026 la previsión de ampliar de nuevo el plazo, y hay informaciones que apuntan a 2028, pero a mediados de octubre de 2026 esa ampliación aún debe aprobarse y publicarse en el BOE. Mientras tanto, conviene tomar como referencia el calendario vigente y exigir al proveedor del programa la declaración responsable de conformidad.
Riesgos de inspección y defensa
- Comisiones cobradas y no facturadas, detectadas por cruces con notarías y clientes.
- Diferencias entre el precio escriturado y el real, con pagos en efectivo o fuera de escritura.
- Depósitos y arras tratados como pasivo cuando eran ingresos, o al revés.
- Reclasificación de inmuebles de existencias a inmovilizado, o viceversa.
- Incumplimiento de las obligaciones de prevención de blanqueo y del límite de efectivo.
El derecho de la Administración a liquidar prescribe a los cuatro años y las actuaciones inspectoras tienen, con carácter general, una duración máxima de 18 meses, ampliable a 27 en los supuestos previstos por la ley. Una defensa eficaz empieza en el primer requerimiento: ordenar la documentación de cada operación, reconstruir el flujo del dinero, cuantificar la regularización con criterio propio y valorar si conviene firmar el acta en conformidad o recurrirla. Puede ampliar el análisis en nuestra guía sobre la fiscalidad de inmobiliarias, IVA, blanqueo e inspecciones.
LRB Tax & Legal en Palma para el sector inmobiliario
LRB Tax & Legal es un despacho experto en asesoramiento fiscal a inmobiliarias y en defensa en inspecciones fiscales, con delegación en Palma de Mallorca (Parc Bit). Revisamos el tratamiento del IVA de las comisiones, la clasificación contable de los inmuebles, los procedimientos de prevención de blanqueo y los circuitos de cobro, y asistimos a la empresa en comprobaciones, actas y recursos. Cuando la discusión gira en torno al valor de un inmueble o de una sociedad, un informe independiente de ValiTax Informes Periciales puede ser decisivo.
Preguntas frecuentes
Sí. La comisión de intermediación es una prestación de servicios sujeta a IVA al tipo general del 21 %, aunque la compraventa del inmueble esté exenta. Debe facturarse con la cuota repercutida por separado.
Sí, cuando ejerce profesionalmente la agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles, y también los promotores inmobiliarios (artículo 2.1 de la Ley 10/2010). Debe aplicar diligencia debida y comunicar operaciones sospechosas.
Solo hasta 1.000 euros cuando una de las partes es empresario o profesional (10.000 euros para ciertos no residentes). Superar el límite es una infracción que sanciona a quien paga y a quien cobra.
Si su inmobiliaria o promotora de Mallorca o Baleares necesita asesoramiento fiscal o apoyo ante una inspección, contacte con LRB Tax & Legal. Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.