Baleares es uno de los territorios españoles con mayor presencia de propietarios de inmuebles no residentes fiscales en España, especialmente procedentes de Alemania, Reino Unido, países nórdicos y otros mercados europeos. La fiscalidad aplicable a estos propietarios se rige por normativa propia —el Impuesto sobre la Renta de No Residentes— con reglas sensiblemente distintas a las que aplican a los residentes fiscales en España, y su desconocimiento es fuente frecuente de contingencias tributarias.
En este artículo repasamos las principales obligaciones fiscales de los no residentes propietarios de inmuebles en Mallorca y el resto del archipiélago balear.
Tributación de la renta imputada por inmuebles no alquilados
Los no residentes propietarios de un inmueble en Baleares que no lo tienen alquilado deben declarar anualmente, mediante el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, una renta imputada calculada sobre el valor catastral del inmueble, aplicando un porcentaje fijado legalmente y el tipo de gravamen correspondiente según su país de residencia. Esta obligación existe con independencia de que el propietario utilice el inmueble únicamente para sus propias vacaciones y no perciba ningún ingreso por él, y es una de las obligaciones que con más frecuencia se desconoce o se incumple entre propietarios extranjeros.
Tributación de los inmuebles alquilados
Cuando el no residente alquila su inmueble en Baleares, ya sea mediante arrendamiento tradicional o mediante alquiler vacacional, debe declarar los rendimientos obtenidos conforme a las reglas del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Los contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria pueden deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos en condiciones similares a las que aplican a los residentes en España, mientras que los residentes en terceros países generalmente tributan sobre el ingreso íntegro, sin derecho a deducir gastos, lo que supone una diferencia relevante según el país de residencia del propietario.
Alquiler vacacional y no residentes
La explotación turística de una vivienda por parte de un propietario no residente exige, además de las obligaciones fiscales propias del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, el cumplimiento de la normativa turística balear en materia de licencias, y también las obligaciones específicas del Impuesto de Estancias Turísticas, del que el propietario actúa como sustituto del contribuyente con independencia de su condición de residente o no residente. Puede ampliar esta cuestión en nuestro artículo sobre alquiler vacacional en Mallorca: fiscalidad y licencias, así como en nuestro artículo sobre el modelo 179 y la fiscalidad de los apartamentos turísticos, que también resulta de aplicación a propietarios no residentes.
Impuesto sobre el Patrimonio de no residentes
Los no residentes propietarios de inmuebles en Baleares están sujetos al Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real, es decir, exclusivamente respecto de los bienes y derechos situados en territorio español, entre los que se incluyen de forma destacada los inmuebles. La normativa permite, en determinados supuestos, optar por la aplicación de la normativa autonómica del territorio donde radique el mayor valor de los bienes del contribuyente, lo que en el caso de propietarios con inmuebles exclusivamente en Baleares puede suponer la aplicación de las bonificaciones y mínimos exentos propios de esta comunidad. Hemos analizado el impuesto con detalle en nuestro artículo sobre el Impuesto sobre el Patrimonio en Baleares.
Representante fiscal y obligaciones formales
En determinados supuestos, especialmente cuando el propietario reside fuera de la Unión Europea, la normativa exige nombrar un representante fiscal en España a efectos de las relaciones con la Administración Tributaria. Aunque no siempre es obligatorio, resulta muy recomendable en la práctica que cualquier no residente propietario de un inmueble en Baleares cuente con un representante o asesor fiscal en España que gestione sus obligaciones de forma recurrente, evitando así el riesgo de incumplimientos por desconocimiento de plazos o de la normativa aplicable.
Retenciones en la venta del inmueble
Cuando un no residente vende un inmueble en Baleares, el comprador está obligado a retener e ingresar en el Tesoro Público un porcentaje del precio de venta, en concepto de pago a cuenta del impuesto que corresponda satisfacer al vendedor no residente por la ganancia patrimonial obtenida. Esta retención constituye un pago a cuenta que el vendedor debe regularizar posteriormente mediante la correspondiente autoliquidación, en la que se calculará la ganancia patrimonial real obtenida y se solicitará, en su caso, la devolución del exceso retenido sobre la cuota efectivamente debida.
Errores frecuentes entre propietarios no residentes
En nuestra práctica habitual detectamos con frecuencia propietarios no residentes que desconocen por completo la obligación de declarar la renta imputada de un inmueble no alquilado, que llevan años sin regularizar su situación por falta de asesoramiento local, o que, al vender el inmueble, no gestionan correctamente la devolución del exceso de retención practicado por el comprador. Regularizar estas situaciones cuanto antes reduce sustancialmente el riesgo de sanciones e intereses de demora acumulados a lo largo de varios ejercicios.
Cómo podemos ayudarle
En LRB Tax & Legal asesoramos habitualmente a propietarios no residentes de inmuebles en Mallorca y el resto de Baleares, gestionando sus declaraciones anuales, su representación fiscal ante la Administración y la fiscalidad de la compra, tenencia y venta de sus propiedades. Si es usted propietario no residente y quiere revisar su situación fiscal, contáctenos en Contacto@LRB.es.
Preguntas frecuentes
¿Debo declarar algo si mi vivienda en Mallorca está vacía y no la alquilo nunca?
Sí; debe declarar anualmente la renta imputada calculada sobre el valor catastral del inmueble mediante el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, con independencia de que no perciba ningún ingreso por el inmueble.
¿Puedo deducir los gastos de mantenimiento de mi vivienda alquilada si vivo fuera de la Unión Europea?
Con carácter general, los residentes en terceros países fuera de la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo no pueden deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, tributando sobre el rendimiento íntegro, a diferencia de los residentes en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo.
¿Qué porcentaje me retendrá el comprador si vendo mi inmueble siendo no residente?
La normativa establece un porcentaje de retención sobre el precio de venta que el comprador debe ingresar en nombre del vendedor no residente, como pago a cuenta del impuesto correspondiente a la ganancia patrimonial obtenida; el importe exacto puede variar según la normativa vigente en el momento de la venta.
Conclusión
Los propietarios no residentes de inmuebles en Baleares tienen un conjunto de obligaciones fiscales específicas que difieren notablemente del régimen aplicable a los residentes en España, y cuyo incumplimiento, a menudo por simple desconocimiento, puede acumular contingencias relevantes a lo largo de los años. Contar con asesoramiento fiscal local desde el momento de la compra es la mejor garantía de cumplimiento. Si es usted no residente y tiene un inmueble en Mallorca, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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