Mallorca es uno de los mercados de segunda residencia más dinámicos de España, con compradores procedentes de toda la península y de numerosos países europeos que buscan en la isla una vivienda vacacional o de inversión. La fiscalidad de la segunda residencia difiere en varios aspectos relevantes de la aplicable a la vivienda habitual, tanto en el momento de la compra como durante su tenencia y en una eventual venta posterior.
En este artículo repasamos las principales implicaciones fiscales de adquirir y mantener una segunda residencia en Mallorca, un asunto que afecta tanto a compradores residentes en España como a compradores extranjeros.
Fiscalidad en el momento de la compra
La adquisición de una segunda residencia en Mallorca tributa, como cualquier otra compraventa inmobiliaria, por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales cuando se trata de vivienda de segunda mano, o por IVA y AJD cuando se trata de vivienda de obra nueva adquirida al promotor. La diferencia relevante respecto a la vivienda habitual es que la segunda residencia no puede beneficiarse de las bonificaciones y tipos reducidos que la normativa balear reserva expresamente a la vivienda que constituye la residencia habitual del comprador, por lo que en la práctica el tipo aplicable suele ser el general de la escala progresiva. Hemos explicado en detalle la escala aplicable en nuestro artículo sobre ITP y AJD en Baleares: tipos aplicables a la compraventa de inmuebles.
Tributación durante la tenencia del inmueble
Una vez adquirida, la segunda residencia genera obligaciones fiscales recurrentes distintas a las de la vivienda habitual. En el IRPF, si el propietario reside en España y no alquila el inmueble, debe declarar anualmente una renta inmobiliaria imputada, calculada aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble, que se integra en la base imponible general del impuesto como si fuera un rendimiento presunto derivado de la mera titularidad del bien. Este es un olvido frecuente entre propietarios de segunda residencia, que a menudo no son conscientes de esta obligación hasta que reciben un requerimiento de la Agencia Tributaria.
Si, por el contrario, el propietario alquila la vivienda, ya sea de forma tradicional o mediante alquiler vacacional, deberá declarar los rendimientos correspondientes según las reglas aplicables a cada modalidad, cuestión que hemos desarrollado en profundidad en nuestro artículo sobre alquiler vacacional en Mallorca: fiscalidad y licencias.
Impuesto sobre el Patrimonio y segunda residencia
A diferencia de la vivienda habitual, que goza de exención hasta un determinado importe en el Impuesto sobre el Patrimonio, la segunda residencia debe computarse íntegramente por su valor a efectos de este impuesto, lo que puede tener un impacto relevante para propietarios con un patrimonio total cercano a los umbrales de tributación. Hemos analizado en detalle esta cuestión en nuestro artículo sobre el Impuesto sobre el Patrimonio en Baleares.
Propietarios no residentes
Muchos compradores de segunda residencia en Mallorca son no residentes fiscales en España, ya sea con residencia en otras comunidades autónomas (que a estos efectos sí son residentes fiscales en España) o en el extranjero. Los no residentes propietarios de inmuebles en España tienen obligaciones específicas en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, que grava tanto la renta imputada por la mera tenencia del inmueble cuando no se alquila, como los rendimientos derivados de su explotación en alquiler, con un tratamiento fiscal que varía según el país de residencia del propietario. Ampliamos esta cuestión en nuestro artículo sobre no residentes con inmuebles en Baleares: obligaciones fiscales.
Tributación en una futura venta
La venta de una segunda residencia genera, en su caso, una ganancia patrimonial sujeta a IRPF (o al Impuesto sobre la Renta de No Residentes) calculada por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, actualizado con los gastos e impuestos satisfechos en su día. A diferencia de la vivienda habitual, la venta de una segunda residencia no puede beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual, lo que en la práctica implica que la ganancia obtenida tributará conforme a la escala del ahorro sin posibilidad de diferimiento por este concepto, salvo que resulte de aplicación alguna otra exención específica, como la reservada a mayores de sesenta y cinco años bajo determinados requisitos.
La plusvalía municipal en la venta
Además del IRPF, la venta de cualquier inmueble urbano, incluida la segunda residencia, está sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como plusvalía municipal, que gestiona cada ayuntamiento de forma independiente. Este impuesto ha sido objeto de importantes reformas normativas tras diversas sentencias del Tribunal Constitucional, y conviene verificar en cada venta si efectivamente se ha producido un incremento de valor real del terreno, ya que en caso contrario puede no proceder su liquidación. Hemos dedicado un artículo específico a esta cuestión, que puede consultar en plusvalía municipal en los ayuntamientos de Mallorca.
Planificación fiscal para propietarios de segunda residencia
Recomendamos a los propietarios de segunda residencia en Mallorca revisar anualmente sus obligaciones de renta imputada si el inmueble no está alquilado, planificar con antelación una eventual venta para optimizar el cálculo de la ganancia patrimonial y verificar la correcta liquidación de la plusvalía municipal, y valorar, en el caso de propietarios con varios inmuebles, si conviene o no estructurar la titularidad a través de una sociedad patrimonial, atendiendo siempre a un análisis fiscal individualizado que tenga en cuenta el conjunto de la situación patrimonial del propietario.
En LRB Tax & Legal ayudamos a propietarios residentes y no residentes de segundas residencias en Mallorca a cumplir correctamente sus obligaciones fiscales y a planificar de forma eficiente la compra, tenencia y venta de sus inmuebles. Si tiene dudas sobre su situación, contáctenos en Contacto@LRB.es.
Preguntas frecuentes
¿Debo declarar algo en el IRPF si mi segunda residencia en Mallorca está vacía todo el año?
Sí; aunque no obtenga ningún ingreso por ella, debe declarar la renta inmobiliaria imputada calculada sobre el valor catastral del inmueble, una obligación que se olvida con frecuencia y que puede ser objeto de comprobación por la AEAT.
¿Puedo evitar el pago de la plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
Sí, si puede acreditarse que no se ha producido un incremento real de valor del terreno desde la adquisición hasta la transmisión, no procede la liquidación del impuesto, aunque es necesario aportar la documentación acreditativa correspondiente ante el ayuntamiento.
¿Conviene comprar la segunda residencia a través de una sociedad?
Depende de múltiples factores: número de inmuebles, uso previsto, intención de alquilarlos, patrimonio total del propietario y planificación sucesoria futura. No existe una respuesta general válida para todos los casos, por lo que recomendamos siempre un análisis individualizado antes de decidir la estructura de titularidad.
Conclusión
La fiscalidad de la segunda residencia en Mallorca abarca obligaciones que van desde el momento de la compra hasta la tenencia y una eventual venta futura, con particularidades que la diferencian claramente de la vivienda habitual. Conocer estas obligaciones desde el primer momento evita contingencias fiscales acumuladas a lo largo de los años. Si tiene o está valorando adquirir una segunda residencia en la isla, escríbanos a Contacto@LRB.es y le ayudaremos a planificar su fiscalidad.
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