Comprar una vivienda o cualquier otro inmueble en Mallorca implica, además del precio pactado con el vendedor, afrontar una carga fiscal que en muchos casos supera con creces lo que muchos compradores anticipan. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) es, junto con los honorarios notariales y registrales, uno de los costes asociados más relevantes de cualquier operación inmobiliaria, y Baleares aplica una escala progresiva propia que conviene conocer bien antes de firmar cualquier compraventa.
ITP en la compraventa de segunda mano
La transmisión de inmuebles entre particulares, o en general cuando el transmitente no actúa como empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, tributa por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del impuesto. Baleares ha aprobado una escala progresiva en función del valor del inmueble, de manera que a mayor valor de la vivienda, mayor es el tipo marginal aplicable, lo que penaliza de forma más acusada a las compraventas de inmuebles de alto valor, muy habituales en determinadas zonas de la isla con fuerte demanda residencial de lujo.
La base imponible del impuesto no es necesariamente el precio pactado entre las partes, sino el valor de referencia que fija la Dirección General del Catastro, salvo que el valor declarado, el precio o la contraprestación pactada sea superior, en cuyo caso se toma este último. Es fundamental verificar el valor de referencia antes de formalizar la operación, ya que discrepancias entre el precio de compraventa y dicho valor pueden generar una liquidación complementaria por parte de la ATIB.
Bonificaciones y tipos reducidos
La normativa balear contempla tipos reducidos para determinados colectivos y situaciones: adquisición de vivienda habitual por familias numerosas, por personas con discapacidad, o por jóvenes menores de una determinada edad que cumplan ciertos requisitos de renta, entre otros supuestos. También existen bonificaciones específicas vinculadas a la adquisición de vivienda protegida o a determinadas operaciones de reestructuración patrimonial dentro del ámbito familiar. Conviene revisar en cada operación concreta si el comprador puede beneficiarse de alguno de estos tipos reducidos, ya que su aplicación puede suponer un ahorro fiscal muy relevante sobre el tipo general.
AJD en obra nueva y préstamos hipotecarios
Cuando la compraventa se refiere a una vivienda de obra nueva adquirida directamente al promotor, la operación queda sujeta a IVA en lugar de a ITP, pero simultáneamente tributa por la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados sobre el documento notarial de compraventa, con un tipo específico fijado por la normativa balear. Además, la constitución de un préstamo hipotecario para financiar la adquisición también puede quedar sujeta a AJD en determinados supuestos, aunque desde la reforma legal que trasladó la condición de sujeto pasivo del impuesto al prestamista en los préstamos hipotecarios, esta carga ya no recae sobre el comprador particular en la mayoría de los casos.
Compraventa por sociedades y con inversión del sujeto pasivo
Determinadas transmisiones inmobiliarias realizadas entre empresarios o profesionales, especialmente en el marco de operaciones de ejecución hipotecaria, dación en pago o cesión de terrenos para construcción, pueden quedar sujetas al mecanismo de inversión del sujeto pasivo en el IVA, con importantes implicaciones sobre quién debe repercutir e ingresar el impuesto. Esta casuística es especialmente relevante en operaciones inmobiliarias complejas realizadas por promotores e inversores en Mallorca, y la hemos analizado con detalle en el artículo del blog de LRB sobre inversión del sujeto pasivo en el IVA en operaciones inmobiliarias, cuando dicho tratamiento sustituye al ITP.
Segunda residencia y compradores no residentes
Un porcentaje muy elevado de las compraventas de vivienda en Mallorca corresponde a segundas residencias adquiridas tanto por residentes en otras comunidades autónomas como por no residentes en España, especialmente procedentes de otros países europeos. Para estos compradores, el tipo aplicable de ITP es el mismo que para cualquier otro adquirente, salvo que puedan acogerse a alguna bonificación específica, pero conviene tener en cuenta que la compra de una segunda residencia no da derecho a las bonificaciones reservadas a la vivienda habitual. Puede ampliar esta cuestión en nuestro artículo sobre fiscalidad de la compraventa de segunda residencia en Mallorca.
Errores frecuentes en la liquidación del impuesto
Entre los errores más habituales que observamos en las liquidaciones de ITP y AJD relacionadas con compraventas en Mallorca destacan: declarar un valor inferior al valor de referencia catastral sin ser conscientes de que ello generará una liquidación complementaria automática, no aplicar bonificaciones a las que el comprador tendría derecho por simple desconocimiento, y no considerar correctamente el tratamiento fiscal cuando la operación incluye simultáneamente la compra de la vivienda y de determinados bienes muebles (mobiliario, electrodomésticos) que, correctamente documentados y valorados de forma independiente, pueden quedar fuera de la base imponible del impuesto sobre el inmueble.
Planificación previa a la compraventa
Recomendamos a cualquier comprador de un inmueble en Mallorca solicitar, antes de firmar las arras o el contrato de compraventa, una estimación precisa de la carga fiscal total de la operación, incluyendo el ITP o el IVA y AJD según corresponda, y verificar si es de aplicación alguna bonificación o tipo reducido. Esta planificación previa evita sorpresas desagradables en el momento de la escritura y permite negociar el precio de la operación con toda la información fiscal sobre la mesa.
En LRB Tax & Legal asesoramos a compradores y vendedores de inmuebles en Mallorca en la correcta liquidación del ITP y AJD, incluida la revisión del valor de referencia catastral y la identificación de bonificaciones aplicables. Si está valorando una compraventa en la isla, contáctenos en Contacto@LRB.es.
Si la Administración comprueba el valor del inmueble y propone uno superior al declarado, el contribuyente puede aportar el criterio de un perito tributario para fundamentar su impugnación o promover la tasación pericial contradictoria.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pagar ITP por debajo del valor de referencia catastral si negocio un precio inferior con el vendedor?
No; la base imponible mínima del impuesto es, con carácter general, el valor de referencia fijado por el Catastro, con independencia del precio efectivamente pactado, salvo que dicho precio sea superior, en cuyo caso prevalece el precio.
¿El comprador de una vivienda de obra nueva paga ITP?
No, en la primera transmisión de una vivienda de obra nueva realizada por el promotor la operación tributa por IVA, no por ITP, aunque sí queda sujeta a la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados sobre el documento notarial.
¿Puedo deducirme el ITP pagado en la compra de mi vivienda en el IRPF?
Con carácter general no existe una deducción directa en el IRPF por el ITP satisfecho en la compra de la vivienda habitual conforme a la normativa vigente actual, si bien el importe pagado se integra en el valor de adquisición del inmueble a efectos del cálculo de una futura ganancia patrimonial en caso de venta.
Conclusión
El ITP y AJD representa uno de los costes fiscales más relevantes de cualquier compraventa inmobiliaria en Mallorca, con una escala progresiva propia y un régimen de bonificaciones que conviene conocer con detalle antes de cerrar la operación. Verificar el valor de referencia catastral y analizar la posible aplicación de tipos reducidos puede suponer un ahorro fiscal significativo. Si necesita asesoramiento fiscal antes de comprar o vender un inmueble en la isla, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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