Fiscalidad de no residentes con inmuebles en Mallorca

Obligaciones fiscales de los no residentes con inmuebles en Mallorca

Mallorca es uno de los destinos preferidos para la inversión inmobiliaria de ciudadanos europeos, en especial alemanes, británicos, escandinavos y franceses. Quien compra una propiedad sin residir en España queda sometido a obligaciones fiscales específicas que a menudo se desconocen o se aplican de forma incorrecta, y las regularizaciones posteriores llevan cuotas, recargos e intereses. El marco básico incluye el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando el inmueble se transmite por causa de muerte o por donación, y el Impuesto sobre el Patrimonio cuando el valor de los bienes situados en España supera el mínimo exento.

La norma de referencia del primero es el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004. Conviene recordar que las cifras y los tipos concretos pueden cambiar, por lo que deben comprobarse en cada ejercicio antes de presentar una declaración.

IRNR: qué rentas debe declarar un no residente por su inmueble

• Rendimientos del alquiler (modelo 210): el alquiler de un inmueble situado en Mallorca es una renta de fuente española. Los residentes en la Unión Europea, Islandia o Noruega pueden deducir los gastos directamente relacionados con el alquiler, como intereses, IBI, comunidad, amortización o seguros, y tributan al 19 por ciento. Los residentes en otros países tributan al 24 por ciento sobre el ingreso íntegro, sin deducir gastos.
• Imputación de rentas inmobiliarias (modelo 210): si el inmueble no está alquilado, o lo está solo una parte del año, el propietario debe declarar una renta imputada por los días en que no se arrienda. Se calcula aplicando el 2 por ciento al valor catastral, o el 1,1 por ciento si el valor catastral ha sido revisado en los diez ejercicios anteriores. La obligación existe aunque el inmueble no genere ningún ingreso.
• Ganancias patrimoniales (modelos 211 y 210): al vender el inmueble, la ganancia tributa al 19 por ciento. El comprador debe retener el 3 por ciento de la contraprestación acordada e ingresarlo con el modelo 211, como pago a cuenta del impuesto del vendedor, que después presenta su propio modelo 210 y, si procede, compensa la retención o solicita la devolución del exceso.

Un punto que suele generar confusión es que la retención se calcula sobre el precio y no sobre la ganancia. Si la venta se produce con pérdida o con una ganancia muy pequeña, la retención puede superar el impuesto real, y es el vendedor quien debe reclamar la diferencia con la declaración correspondiente.

Sucesiones y donaciones de un inmueble en Mallorca

Cuando un propietario no residente fallece y sus herederos adquieren el inmueble situado en Mallorca, la adquisición queda sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, regulado por la Ley 29/1987. El plazo general para presentar la autoliquidación en las adquisiciones por causa de muerte es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable en los términos legales. La complejidad está en determinar qué normativa autonómica se aplica y qué administración es competente, ya que ello depende de factores como la residencia del causante y del heredero, la ubicación del bien y las normas sobre aplicación de la legislación autonómica a residentes en la Unión Europea. Por eso conviene analizar el caso antes de tomar decisiones, y no dar por supuesto que las ventajas aplicables a los residentes en Baleares alcanzan a cualquier heredero extranjero.

La valoración del inmueble es uno de los focos de discrepancia con la Administración. Cuando el valor comprobado no refleja el real, la ley permite instar la tasación pericial contradictoria, prevista en la Ley General Tributaria, con un perito propio. Para un análisis más detallado de las reducciones autonómicas, puede consultarse el artículo sobre el impuesto de sucesiones en Baleares.

Impuesto sobre el Patrimonio para no residentes

Los no residentes que poseen inmuebles en Mallorca tributan por obligación real, es decir, solo por los bienes y derechos situados en territorio español. El impuesto aplica un mínimo exento y una escala de gravamen, y el ordenamiento permite que las comunidades autónomas modifiquen algunos elementos, lo que obliga a identificar qué normativa se aplica a cada contribuyente. El Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas es un tributo complementario que afecta a patrimonios netos de más de tres millones de euros, y también para los no residentes se limita a los bienes situados en España. Para ampliar este bloque puede resultar útil el artículo sobre quién tributa por el Impuesto sobre el Patrimonio en Mallorca.

Ejemplo práctico: una vivienda alquilada solo en verano

Un residente en Alemania es propietario de una vivienda en Mallorca que alquila diez semanas al año y utiliza el resto del tiempo. Debe presentar el modelo 210 por el rendimiento del alquiler, en el que puede deducir los gastos proporcionales a los días de arrendamiento, y presentar también el modelo 210 por la renta imputada correspondiente a los días en que la vivienda queda a su disposición. Si años después vende la vivienda con una ganancia, el comprador retendrá el 3 por ciento del precio, y el vendedor declarará la ganancia con el modelo 210, aplicando en su caso el convenio con Alemania para evitar la doble imposición. Si no declaró nunca la renta imputada, una comprobación podría regularizar los ejercicios no prescritos con recargos o intereses de demora.

Errores frecuentes

• No presentar el modelo 210 por la renta imputada en los años en que el inmueble no genera ingresos.
• Aplicar a un propietario de un tercer país las deducciones propias de los residentes en la Unión Europea.
• No liquidar a tiempo el modelo 211 tras la compraventa, o no conservar el justificante que el vendedor necesita para compensar la retención.
• Dar por hecho que el convenio de doble imposición elimina la obligación de declarar en España, cuando normalmente solo evita la doble tributación.
• Valorar el inmueble en una herencia sin contrastar la valoración con la de la Administración.

Asesoramiento fiscal para propietarios no residentes

La gestión de un inmueble por parte de un no residente exige conocer tanto la normativa española como los convenios para evitar la doble imposición con el país de residencia. El equipo de LRB Tax & Legal para no residentes se ocupa de las declaraciones por alquiler, imputación y ganancias, así como de las herencias, donaciones y el patrimonio. Cuando surge una discrepancia de valoración con la Administración, ValiTax elabora valoraciones periciales de activos, incluidos inmuebles, para la tasación pericial contradictoria y para los recursos que procedan. Para consultas: Contacto@LRB.es o +34 684 234 831.

Preguntas frecuentes sobre la fiscalidad de no residentes